São recorrentes os casos de consumidores que não recebem os imóveis comprados na planta dentro do prazo prometido pela construtora
A advogada especialista em Direito Imobiliário, Júlia Bittencourt, explica que a lei estabelece prazos e regras claras para que as obras dos empreendimentos imobiliários sejam entregues na data estipulada.
Diversos fatores fazem com que os atrasos nas entregas dos imóveis na planta ocorram mais frequentemente do que se imagina. Segundo um levantamento de 2023, do Tribunal de Contas da União (TCU), quase 9 mil obras no Brasil foram entregues com atraso ou estão paralisadas há anos.
Os atrasos nos projetos e o descumprimento do prazo para a entrega do imóvel acarretam significativos prejuízos aos consumidores. Eles não podem simplesmente aguardar indefinidamente pela finalização das vistorias finais pelas Construtoras/Incorporadoras para receberem as chaves, enquanto todas as despesas, como impostos, taxas e multas, continuam incidindo sobre a unidade habitacional. Portanto, a data efetiva de entrega deve ser considerada apenas após a assinatura do termo de vistoria e entrega das chaves.
Assim sendo, não há qualquer responsabilidade dos consumidores antes da efetiva entrega das chaves, mesmo que já tenha sido expedido “habite-se”.
Além disso, o Superior Tribunal de Justiça tem entendido que, em casos de descumprimento do prazo para entrega do imóvel, incluindo o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistindo na injusta privação do uso do bem.
O que diz a lei sobre atraso de entrega de obra?
Desde 2018 o atraso na entrega da obra passou a ser regulamentado pela Lei de incorporações imobiliárias, Lei 4.591/64, em seu artigo 43-A.
A Lei passou a estabelecer diretrizes específicas para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis na planta quando a Construtora não cumpre os prazos de entrega acordados.
Antes de 2018, havia entendimentos consolidados na justiça, inclusive em Súmula do STJ, de que caso a Construtora atrasasse a entrega de imóveis adquiridos na planta, o consumidor teria o direito de rescindir o contrato e receber de volta todos os valores pagos, corrigidos monetariamente e acrescidos de juros.
Com a promulgação da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei dos Distratos Imobiliários, esse entendimento passou a ser formalizado por um artigo específico de lei, o art. 43-A.
“De acordo com a legislação, em caso de atraso na entrega de uma obra, o comprador tem uma série de direitos que devem ser assegurados pelas construtoras. A empresa tem a obrigação de entregar o imóvel no prazo máximo de seis meses após a data inicialmente acordada. Esse período de tolerância já está previsto na lei, e não pode ser ultrapassado”, explica Júlia Bittencourt, advogada especialista em Direito Imobiliário.
Quais são as alternativas do consumidor quando acontece um atraso na entrega do seu imóvel?
A previsão do art. 43-A, §2º da Lei 4.591/64 responsabiliza de forma automática o incorporador pelo atraso na entrega da obra quando ultrapassados os 180 dias de tolerância. O consumidor poderá optar entre o “distrato” ou aguardar a entrega do imóvel.
Caso opte pela resolução do contrato, terá direito a receber de volta todos os valores pagos, com a correção monetária desse valor, desde cada um dos pagamentos realizados para a construtora/incorporadora.
“Se você começou a pagar as parcelas em janeiro de 2020 e continuou pagando mensalmente até junho de 2024, o valor será corrigido a partir de cada desembolso, de 2020 até 2024”, exemplifica Júlia.
Caso o consumidor pretenda ficar com o imóvel mesmo diante do atraso, poderá requerer indenização de 1% (um por cento) do valor pago à incorporadora, para cada mês de atraso.
Quais são os deveres da construtora em caso de atraso na entrega da obra?
Em situações de atraso na entrega da obra, a construtora possui uma série de obrigações perante o comprador para assegurar seus direitos e manter uma relação transparente e justa.
O contrato deve especificar prazos claros para a conclusão da obra. Se a construtora precisar utilizar a tolerância prevista, deve notificar o comprador sobre o atraso e estabelecer um novo prazo para a entrega.
Além disso, a construtora é responsável por compensar os prejuízos causados pelo atraso, incluindo o pagamento de eventuais indenizações.
Em casos de rescisão contratual, a devolução dos valores pagos deve ser realizada dentro de 60 dias corridos contados da resolução, conforme estabelece a lei, sem a imposição de penalidades ao comprador.
Júlia ainda reforça a importância dos clientes estarem cientes sobre os seus direitos. “Em muitas situações, o cumprimento adequado da lei pode não ser alcançado sem a intervenção judicial. Portanto, se sentirem que foram prejudicados pela construtora, é aconselhável procurar um advogado para obter orientação jurídica específica sobre o caso”.
